離婚など、夫婦の財産を分けなければならない場合、持ち家も対象になります。不動産は額が大きくなりますし、ローンの問題も絡んでくるので、色々と不安や疑問がわくのではないでしょうか。持ち家を財産分与する場合に知っておきたいことについてお話しましょう。

■プラスもマイナスも夫婦で分けるのが基本
夫婦が共同で築いた財産を分けるのが財産分与です。
分け方は、話し合いによってお互いが納得できれば、どのようにでも構いませんが、プラスもマイナスも1/2ずつというのが基本的になります。
もし、住宅ローンが残っている場合には、持ち家の実勢価格とローンの残額によってプラスの財産か、マイナスの債務として扱われるか決まります。

『例1：2,000万円の価値の持ち家に、ローン残高が1,000万円、1,000万円のプラス財産』
1,000万円のプラス・財産を1/2ずつ分けるので、家に住み続ける方が相手に500万円支払う、あるいは、家を売却して500万円ずつ受け取るという方法が考えられます。
もし、慰謝料を受け取る側が家に住み続ける場合、折半分から慰謝料を差し引いて支払う、折半分をそのまま慰謝料とするなど、ケースによって取り決めることが考えられます。

『例2：1,000万円の価値の持ち家に、ローン残高が1,800万円、800万円のマイナス財産』
800万円のマイナス・負債がある場合には、ローン債務を精算できません。融資を受ける時に抵当権が設定されていますから、勝手に売ることができません。金融機関に相談が必要です。
多くは、そのままローン契約者がローン返済を続けることになります。
夫婦共同名義でローンを組んでいた場合には、“それぞれが契約通りローン返済を続ける”のが基本で、この部分は離婚を理由に変更できません。
他の財産も含めた分け方、慰謝料や支払い能力等で調整した場合には、債務者はローン返済を続けながら、話し合いで決めた金銭を夫婦間でやり取りすることになるでしょう。
口約束ではなく、書面に残し、公証人役場の証明を受けると法定効力が高まります。
また、債務者が、支払い不能ということであれば、自己破産や任意売却という方法で対処することになります。

■家の価値はどのように決まるか
持ち家を財産分与する場合、市場価格でどれくらいの価値なのかで判断されます。
税金の計算では固定資産税評価額が元にされるので、公示価格の７割程度になりますが、財産分与では実際に売った場合どれくらいになるかという価格で判断しますので、公示価格とも微妙に違いがでることがあります。
実際に売った場合の価格ですから、不動産業者や不動産鑑定士に依頼して見積もりを出しもらうのが良いでしょう。
複数の業者に見積もりを出して貰って判断することをおすすめします。